Raisons d’émettre une note de reconnaissance de dette avec des prêts personnels

La structuration d’opérations de financement privé est l’un des ensembles de compétences les plus importants que vous puissiez développer en tant qu’investisseur immobilier levant des capitaux. Je suppose, bien sûr, que vous avez déjà pris la décision de lever des fonds privés – peut-être avez-vous déjà un investisseur – et que vous cherchez des moyens de mettre en place l’accord (montant investi, retour sur investissement, calendrier, etc. ) afin que vous et l’investisseur soyez satisfaits.

Certes, cela peut être un équilibre délicat à atteindre. Après tout, vous préféreriez payer le rendement le plus bas possible pour obtenir l’argent et votre investisseur veut le rendement le plus élevé possible pour placer ses fonds. Ne vous inquiétez pas : ce n’est rien de sournois de la part de l’une ou l’autre des parties, c’est juste une affaire de base.

Il y a mille ans, quand quelqu’un voulait du capital pour faire plus de quelque chose ou pour transporter des marchandises dans un endroit éloigné, il y avait très probablement un va-et-vient entre le principal (l’investisseur) et l’agent (le propriétaire de l’entreprise) sur la quantité de gâte chaque partie obtiendrait. Le terrain d’entente où le principal et l’agent se rencontrent est le rendement qui est payé.

Les entreprises peuvent changer et évoluer avec le temps, mais pas les principes directeurs. Si vous pouvez vous permettre de payer 15 % par an à un investisseur mais que l’investisseur est satisfait de 9 % sur son argent, quel rendement allez-vous payer ?

Cela soulève la question que les investisseurs immobiliers se posent tout le temps : “devrais-je renoncer à une partie de l’action (par exemple, les bénéfices) ou simplement payer un taux ou un rendement fixe (par exemple, un billet à ordre). Une option offre à l’investisseur un rendement fixe , que certains aimeront, et l’autre offre à l’investisseur une chance de gain potentiellement plus important mais pas de retour sur investissement explicite.

Permettez-moi de suggérer que vous allez abandonner privnote une partie de l’action de toute façon – vous pouvez donc aussi bien structurer l’accord de manière à ce que vous et l’investisseur privé en tiriez le plus grand profit. Cela signifie que le paiement de votre prêt sur un billet à ordre est prélevé sur vos flux de trésorerie, tout comme le serait le partage des bénéfices. Il n’y a pas deux sources de liquidités pour payer chaque type d’investissement.

Si toutes choses sont égales par ailleurs, un gros problème à résoudre serait le traitement fiscal des bénéfices pour chaque investissement d’argent privé. Par exemple, les intérêts payés sur un billet à ordre sont imposables comme un revenu ordinaire pour l’investisseur privé et constituent une dépense avant impôt pour votre entreprise/projet. Les bénéfices versés à partir des coffres à un investisseur privé ne sont pas déductibles d’impôt pour votre entreprise/projet, mais ils peuvent être imposés à des taux inférieurs (par exemple, un revenu passif) pour l’investisseur privé. Le partage de fonds privés pourrait également vous donner plus de flexibilité quant au moment où les flux de trésorerie sont distribués à partir de votre entreprise ou de votre projet d’investissement.

Lorsque vous évaluez votre projet d’investissement avec des capitaux privés pris en compte, vous devez tenir compte de tous les facteurs. J’ai trouvé que de nombreuses structures d’opérations sur actions fonctionnent extrêmement bien par opposition à l’utilisation de prêts d’argent privés. Vous utilisez toujours de l’argent privé, mais la configuration est différente. Beaucoup de vos investisseurs privés seront au moins intéressés par le traitement fiscal de leur investissement avec vous. Structurer un accord de manière à ce qu’ils obtiennent des dividendes ou des gains en capital par rapport à un revenu ordinaire pourrait signifier la différence pour obtenir un financement de 100 000 $ ou 500 000 $.

Adam Davis est un investisseur immobilier, auteur, conférencier et fondateur d’Ultimate Private Money. Il enseigne aux investisseurs immobiliers comment lever des capitaux auprès d’investisseurs privés. Adam a conclu des centaines de transactions immobilières – des retournements de maisons unifamiliales, des options de location aux immeubles d’appartements, des contrats fonciers et des prêts d’argent dur – le tout sans son propre argent.